Gayrimenkul Uyuşmazlıkları

Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu madde 732' de; "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler." olarak açıklanmıştır. Birden çok paydaşın olduğu taşınmazda paylı mülkiyet esasına göre paydaşlık söz konusu ise paydaşlardan birisinin payını kısmen veya tamamen paydaş olmayan 3. Kişiye sattığı takdirde diğer paydaşlar satın alan 3. Kişiye karşı önalım hakkını kanunen kullanabilmektedir. İşbu durum paydaşlığa 3. Kişilerin girmesini engellemek adına paydaşlara yasal hak olarak tanınmıştır.

Paydaşlar, paydaşlığa giren 3. Kişiye karşı önalım hakkını 3 ay ve her halde satışın yapıldığı tarihten itibaren 1 yıl içerisinde kullanmalıdır. Türk Medeni Kanununun 733/4. Maddesinde; "Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer." denmektedir.

Paydaşlığa giren 3. Kişinin almayı, diğer paydaşlara bildirmesi ile paydaşlar 3 ay içerisinde 3. Kişiye karşı yasal ön alım hakkını kullanması gerekmektedir. Paydaşlara satın almanın bildirimi noter kanalı/yolu ile olmalıdır.

25 Aralık 2025 tarih ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (vatandaşlarımız 11. Yargı Paketi olarak anmaktadır.) ile birlikte önemli değişiklikler yapılmıştır.

Değişiklik yapılmadan önce TMK' da satışın üzerinden 2 yıl geçmekle ön alım hakkının düşeceğine dair ibare değiştirilerek "satışın üzerinden 1 yıl geçmekle" şeklinde değiştirilmiştir. Yani paydaş tarafından payın 3. Kişiye satılması halinde 1 yıl içerisinde ön alım hakkının kullanılması gerekmektedir.

Yine bir diğer değişiklik ise satış bedeli konusudur. Önceki düzenlemede tapuda beyan edilen satış bedeli önalım bedeli olarak kullanılırken değişiklik ile "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." şeklinde değiştirilmiştir. Yani tapuda beyan edilen satış değeri ön alım hakkında önemsiz hale gelmiş, tapuda devir edilen hissenin değeri mahkeme/hakim tarafından belirlenecek, belirlenen pay değeri davacı (alıcı) tarafından mahkemenin belirlediği yere depo edilecektir. Belirlenen pay bedeli davacı (alıcı) tarafından mahkemenin verdiği süre içerisinde depo edilmez ise önalım hakkı sahibinin hakkı düşmektedir.

Diğer önemli bir değişiklik ise yasal önalım hakkının kullanılamayacağı satış şekilleri/türleri hakkındadır. Bu değişiklik TMK' nun 733. Maddesinde "(Değişik birinci fıkra:24/12/2025-7571/35 md.) 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz." şeklinde açıkça düzenlenmiştir. Bu kapsamda Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan satışlar ile icra müdürlüğü (borçlu paydaşın payının satışı) ve sulh hukuk satış müdürlüğü (ortaklığın giderilmesi davası) aracılığıyla yapılan satışlarda ön alım hakkının kullanılamayacağı açıkça amir hüküm haline gelmiştir.

11. Yargı Paketinde yer alan Önalım(şufa) davasındaki değişiklikler ile görülmekte olan(derdest davalar) açısından da önemli bir ek madde eklenmiştir. MADDE 37- 4721 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. *“GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.”* şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Burada önalım davası olan vatandaşları etkileyen önemli bir düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme uyarınca 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 734 üncü maddesi uyarınca değişiklikten önce açılmış olan davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir. Yani değişiklik öncesi tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden ön alım hakkını kullanmak adına dava açan yahut bu nedenle hakkında dava açılan paydaşların görülmekte olan (ilk derece mahkemesi, istinaf veya yargıtay nezdinde) davaları hakkında da işbu değişiklik nedeniyle "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir." hükmü uygulanacaktır. Bu kapsamda tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım davası kabul edilen kişi veya kişilerin davaları da üst mahkeme nezdinde bozularak yeniden incelenmek ve "rayiç değer mahkemece belirlenmek üzere" ilk derece mahkemesine iade edilecektir.

İşbu önalım davası ve/veya gayrimenkul davası olan tüm vatandaşlarımızın doğru hizmeti alması ve ön alım davaları ile tüm yasal değişiklikler hakkında detaylı bilgi sahibi olmak isteyenler uzman avukatlarımızdan hukuki destek alabilirler. Hemen iletişime geçmek için Whatsapp butonu üzerinden veya arayarak randevu talep edebilirsiniz.